L’annonce n’a pas encore fait grand bruit et pourtant elle promet de larges commentaires dans les milieux spécialisés !

Dès 2022, la Ville de Paris vendra 500 logements deux fois moins chers que les prix appliqués sur le marché immobilier pour des familles peuvant justifier d’un attachement à Paris ; c’est à dire qu’elles y ont toujours vécu ou qu’elles y travaillent.

Y aurait-il une grande braderie, une grande promo sur l’immobilier parisien qui, on le sait, est devenu complètement hors de prix ?

Au-delà de l’effet d’annonce, de quoi s’agit-il ?

Evidemment, l’offre restera limitée et restrictive. Néanmoins, la ville de Paris, et sans doute d’autres grandes villes ultérieurement si l’opération connaît le succès, envisage, à travers un organisme créé ad hoc la « Foncière de la ville de Paris », de construire et de vendre des immeubles à 5.000 € le m2.

En ces temps où il devient si difficile d’acheter une maison ou un appartement, le but avoué est de permettre aux classes moyennes de se loger sur Paris ; alors que le m2 y est devenu complètement inabordable et les loyers extrêmement élevés bien qu’ils n’aient quand même pas suivi une progression aussi forte.

L’astuce, si l’on peut dire, est d’opérer ce que l’on appelle un « démembrement de propriété » en dissociant le foncier (terrain) du bâti.

Normalement, lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous achetez le terrain et la construction qui y est implantée. Vous en avez la pleine propriété.

Ce que l’on vous propose ici, c’est de n’acheter que le bâti ; c’est à dire la construction seule. Le foncier resterait la propriété de la ville.

Tromperie ou astuce ?

L’astuce, si l’on peut dire, est que l’usage du foncier a lieu par le biais d’un bail à très longue durée (99 ans) dit bail emphytéotique. Cette possibilité, qui remonte au droit romain, est expressément prévue par le code civil (articles 1713 et s).

Bien évidemment, si vous n’avez pas à payer le prix du terrain, le prix est forcément moins cher.

Le problème est que l’article 552 du code civil stipule que : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Cela signifie donc que vous achèterez un immeuble dont vous aurez l’usage pendant 99 ans mais que vous n’en serez pas réellement propriétaire.

Pour l’usage du terrain, qui ne vous appartiendra jamais, il est prévu que vous devrez payer à la ville de Paris un loyer de 2 € le m2 par mois, soit pour une surface de 100 m2 un loyer de 200 € par mois, ce qui est évidemment modique.

Intéressant ou … pas ?

Si le prix peut sembler intéressant, il faut quand même être conscient qu’à 5.000€ le m2, la ville de Paris ne perd pas d’argent, loin s’en faut, car on est très loin du prix de revient qui, au pire, devrait s’établir probablement à 2.000€ le m2.

Ce mode d’acquisition immobilière est plutôt rare en France. Cela tient à la Révolution française et au fait que nous avons exproprié, et bien souvent en les guillotinant entre 1789 et 1795, les nobles et le clergé qui étaient de gros propriétaires fonciers.

Au Royaume Uni, et spécialement à Londres, ce mode d’acquisition est très fréquent car le foncier est, pour l’essentiel, la propriété de la Couronne britannique.

En effet, les britanniques, bien qu’ils aient fait aussi leur révolution, n’ont pas exproprié les nobles et les seigneurs. L’essentiel de la propriété foncière au RU remonte à la conquête normande (années 1066 et ultérieures) lorsque la noblesse saxonne a été littéralement spoliée et éliminée (physiquement) par les conquérants.

A ce propos, si la conquête normande est perçue comme un fait historique glorieux de ce côté-ci du Channel, il n’en n’est pas de même de l’autre côté car elle a été particulièrement brutale pour les populations.

Quelles conséquences ?

Dans ce cadre contractuel, vous êtes propriétaire … sans vraiment l’être. C’est un peu comme pour les voitures « vendues » par le biais de contrats de LLD (location longue durée de 36 à 48 mois). A la fin du contrat vous devez rendre la voiture qui ne vous appartient pas !

Ce schéma, très usité aux USA, étant très différent de la pratique habituelle des français, ces derniers ont eu un peu de mal à l’adopter et on peut supposer qu’il en sera de même pour ce qui concerne les immeubles.

En effet, dans ce cadre juridique, vous avez le droit d’usage de l’immeuble pendant 99 ans ; ce qui, vous l’avez remarqué, dépasse la durée de vie humaine (la moyenne est de 84 ans pour les femmes qui vivent plus longtemps que les hommes).

Vous avez le droit d’y faire des travaux mais pas le droit d’en changer la destination (habitation/commerce). Vous devez évidemment, sous peine de résiliation, payer le loyer du terrain pendant tout le bail et les impôts (impôt foncier notamment). Vous pouvez louer l’immeuble pour l’habitation, vous pouvez revendre pour la durée restant à courir. Vous pouvez l’hypothéquer.

Toutefois, la ville de Paris a prévenu : “en cas de revente, la Foncière rachètera l’appartement à un prix révisé en fonction de l’inflation, mais déconnecté du marché de l’immobilier – Le vendeur ne perdra pas d’argent mais n’en gagnera pas non plus ».

Ainsi donc, le cadre contractuel ne sera pas fait pour faire un investissement car vous ne pourrez pas faire de spéculation foncière. Le but est essentiellement de vous permettre de vous loger !

En fin de bail, la propriété de l’immeuble (construction) revient au propriétaire du terrain automatiquement, sans indemnisation. Il n’y a pas de tacite reconduction et le renouvellement, bien que possible, n’est pas automatique.

Néanmoins, si le propriétaire du terrain veut vendre vous pourrez l’acheter et reconstituer la pleine propriété.

La question qui vous vient à l’esprit est évidemment : puis-je transmettre l’immeuble à mes enfants ?

Oui et … non car seulement dans le cadre des 99 ans. En effet, le bail n’est pas interrompu par la mort du locataire et sa charge se transmet automatiquement à ses héritiers ! Le divorce est aussi prévu avec l’attribution de l’immeuble à l’un des deux conjoints à charge pour celui qui le garde d’indemniser l’autre.

Ainsi donc, si vous achetez un immeuble à 50 ans et que vous vivez jusqu’à 85 ans vous n’aurez « utilisé » que 35 ans du bail et il restera donc 64 ans à courir ; c’est à dire une durée pouvant couvrir largement la vie de vos enfants s’ils ont entre 50 et 60 ans à votre décès.

A contrario, si vous n’avez pas d’enfant, ce cadre contractuel n’est pas fait pour vous.

On peut rapprocher cette durée de celle de la durée de vie d’un immeuble qui est construit en principe pour 200 à 300 ans ; après quoi, il doit être détruit.

Il faut néanmoins relativiser cette durée avec le développement de la construction en béton (qui vieillit parfois fort mal au delà de 60 ans) et de maisons en bois (dont la durée de vie est de l’ordre de 30 ans – même s’il existe en Russie des immeubles en bois de plus de 500 ans mais avec des conditions particulières quant aux essences utilisées et à la météo – hivers très froids et secs – alors qu’en milieu humide et tempéré, le bois n’a évidemment la même résistance à la moisissure et aux insectes xylophages).

Bonne affaire ?

Vous avez compris que c’est une situation dans laquelle vous êtes moins que propriétaire mais plus que locataire.

Dans un univers où l’immobilier est très « tendu » comme il peut l’être à Paris et si vous voulez habiter absolument à Paris, vous pouvez être tentés …à condition d’en avoir les moyens !

Car, pour un appartement de 100 m2, qui ne vous appartient pas tout à fait, vous allez payer quand même 500.000 € (plus les frais) et au bout de 99 ans vos 500.000 € (corrigés de l’inflation) seront perdus sans compensation ni indemnité !

On remarquera aussi que la ville de Paris, qui déplore le départ d’une partie notable de sa population pourtant aisée du fait des prix pratiqués, a décidé, au lieu de construire des logements sociaux et de les louer, de construire des immeubles en vue de les vendre avec une large plus-value. Il s’agit là, à n’en pas douter, d’une volonté délibérée de privilégier les catégories moyennes supérieures capables de contracter un crédit qui n’est quand même pas à la portée de toutes les bourses …

L’intérêt n’est donc pas évident …

Il faut donc faire un calcul par rapport à ce que vous coûte une location (dans le cadre d’un bail d’habitation) d’un bien équivalent. Car alors, vous en avez le même usage sans payer 500.000€ tout de suite, compte non tenu du fait que l’on sait que nous sommes en présence, spécialement à Paris, d’une bulle immobilière qui a vocation à éclater un jour ou l’autre ; bien que l’on puisse imaginer qu’en cas d’éclatement, les prix ne diminueront pas de plus d’un tiers (comme cela a été le cas lors de la première guerre du Golfe en 1991).

Enfin, il ne faut pas oublier que, dès que vous vous éloignez des grandes villes, le prix de l’immobilier chute à une fourchette variant de 850 à 1500€ le m2 ; et que, pour ce prix là, vous pouvez trouver une propriété entière sans démembrement de propriété. Mais, évidemment, vous n’habiterez pas Paris !

A vous de voir…

Bien cordialement à tous !

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